Boliglån uten egenkapital: hvilke veier finnes?
Mangler du egenkapital, er ikke boligkjøp nødvendigvis umulig. Kausjon, medlåntaker og startlån er de vanlige veiene — hver med sine forutsetninger og sin risiko.
«Kan jeg kjøpe bolig uten egenkapital?» er et vanlig spørsmål, særlig for førstegangskjøpere. Denne artikkelen bygger på hovedsiden om egenkapital og går gjennom de reelle veiene videre når oppsparingen ikke strekker til.
Det korte svaret er at det er vanskeligere, men ikke nødvendigvis umulig. Løsningene handler stort sett om at noen andre stiller sikkerhet eller styrker økonomien lånet vurderes mot — eller om ordninger for dem som ikke når opp i det vanlige markedet. Det som sjelden fungerer, er å låne egenkapitalen.
Kausjonist: sikkerhet fra andre
Den vanligste veien er en kausjonist, ofte en forelder som stiller sikkerhet i sin egen bolig. Kausjonen dekker den delen du mangler egenkapital for, slik at belåningsgraden på din del kommer innenfor kravet. Du er fortsatt låntaker og betaler lånet selv; kausjonisten trer bare inn dersom det går galt.
Det er likevel en reell risiko for den som kausjonerer, siden boligen deres er stilt som sikkerhet. Derfor bør både du og kausjonisten forstå hva som skjer i verste fall før dere signerer. Kausjon og medlåntaker er utdypet i Kausjonist og medlåntaker.
Medlåntaker: felles økonomi
En medlåntaker skiller seg fra en kausjonist ved å være fullverdig låntaker sammen med deg. Da vurderes lånet mot den samlede inntekten og gjelden til begge, noe som kan gjøre at dere når opp der én alene ikke ville gjort det. Til gjengjeld hefter begge fullt ut for hele lånet.
For par som kjøper sammen er dette det normale. For andre, for eksempel når en forelder blir medlåntaker, er det viktig å være klar over at ansvaret er reelt og fullt, ikke bare en formalitet. Felles lån bør derfor bygge på en felles forståelse av økonomien.
Startlån fra kommunen
For dem som ikke når opp i det ordinære lånemarkedet, finnes startlån. Det er et lån fra kommunen, forvaltet gjennom Husbanken, og kan være aktuelt ved lav, men stabil inntekt, eller i andre situasjoner der vanlig bankfinansiering er utenfor rekkevidde. Startlån gis etter en behovsvurdering, og reglene varierer mellom kommuner.
Startlån er ikke ment å konkurrere med vanlige boliglån, men å hjelpe dem som faller utenfor. Er du usikker på om det er aktuelt, er kommunen din rett instans å spørre. Er du derimot innenfor det vanlige markedet, er et ordinært boliglån normalt både enklere og rimeligere.
Hvorfor «å låne egenkapitalen» sjelden funker
En fristende, men dårlig idé er å ta opp forbrukslån for å dekke egenkapitalen. Problemet er at et forbrukslån teller som gjeld, ikke som egenkapital, når banken vurderer søknaden. Det trekker ned lånerammen din samtidig som det koster deg dyrt i renter, og bankene ser den usikrede gjelden din i Gjeldsregisteret uansett.
Resultatet er som regel det motsatte av det du håpet: en svakere søknad, ikke en sterkere. Reglene bankene forholder seg til, følger av utlånsforskriften. Den tryggeste veien er nesten alltid å bygge egen egenkapital, eventuelt med hjelp fra kausjon eller medlåntaker.
Vanlige spørsmål
Under er korte svar på det folk oftest lurer på om boliglån uten egenkapital. Hva som er mulig i din situasjon, avgjør banken — og for startlån er det kommunen din.
