Hvor mye kan du låne til bolig?
Svaret avgjøres av tre ting sett i sammenheng: inntekten din, egenkapitalen du stiller med, og gjelden du har fra før. Her er regnestykket banken bruker.
«Hvor mye kan jeg låne?» er som regel det første spørsmålet før et boligkjøp — og svaret er ikke ett fast tall, men resultatet av en vurdering. Denne artikkelen utdyper temaet fra hovedsiden om boliglån og går gjennom regnestykket banken faktisk bruker.
Kort sagt hviler svaret på tre størrelser sett i sammenheng: inntekten din, egenkapitalen du stiller med, og den gjelden du har fra før. Rammene rundt er like for alle og følger av utlånsforskriften, mens den endelige vurderingen gjør banken individuelt.
Inntekten setter taket
Det første banken ser på, er den samlede, stabile inntekten din. Gjeldsgrad er forholdet mellom all gjelden din og brutto årsinntekt, og utlånsforskriften setter en øvre normalgrense for hvor høyt dette forholdet kan være. Fordi grensen gjelder samlet gjeld, er det ikke bare boliglånet som teller — alt du skylder, regnes med.
Stabil inntekt veier tyngre enn tilfeldige tillegg. Fast lønn, og for mange også faste trygdeytelser, regnes som sikker inntekt, mens bonus, overtid og variable inntekter vektes forsiktigere. To søkere med samme årsinntekt kan derfor få ulik ramme, avhengig av hvor forutsigbar inntekten er.
Egenkapitalen avgjør belåningsgraden
Den andre størrelsen er egenkapitalen — den delen av kjøpesummen du dekker selv. Forskriften krever som hovedregel at du stiller med en viss andel, og egenkapitalen bestemmer belåningsgraden, altså hvor stor del av boligverdien som er lånefinansiert. Lavere belåningsgrad betyr mindre risiko for banken og kan gi bedre vilkår.
Mangler du nok egenkapital, finnes det veier videre, som en kausjonist eller medlåntaker. Disse temaene hører hjemme under egenkapital, som går grundigere inn på kravet og mulighetene. Poenget her er at egenkapitalen påvirker hvor mye du får låne, ikke bare om du får lån.
Betjeningsevne: tåler du en renteøkning?
Selv om inntekt og egenkapital er innenfor rammene, må banken vurdere betjeningsevnen din: har du nok igjen å leve for etter at lånet og de andre faste utgiftene er betalt? For å være trygg på at lånet holder også i dårligere tider, regner banken med et påslag på renten når den tester økonomien din. Tåler budsjettet en merkbar renteøkning, står du støtt.
Her teller antall personer i husholdningen, andre lån og faste kostnader med. Har du lite å gå på hver måned, kan betjeningsevnen begrense lånet selv om gjeldsgraden i seg selv er akseptabel. Tilsynet med at bankene følger denne praksisen ligger hos Finanstilsynet.
Den øvrige gjelden trekker ned
Den tredje størrelsen er gjelden du allerede har. Forbrukslån, billån, studielån og trekkrettigheter på kredittkort teller med i den samlede gjelden — også kreditt du ikke bruker, fordi den kan brukes når som helst. Banken slår opp den usikrede gjelden din i Gjeldsregisteret, så bildet du oppgir, må stemme.
Konsekvensen er enkel: jo mer annen gjeld, desto mindre er det igjen til bolig innenfor gjeldsgraden. For mange er det å rydde opp i dyr forbruksgjeld før boligkjøpet det enkelttiltaket som frigjør mest låneramme.
Finansieringsbeviset gjør rammen konkret
Når banken har regnet på inntekt, egenkapital og gjeld, ender den opp med et finansieringsbevis — en skriftlig bekreftelse på hvor mye du kan låne. Det bør du ha klart før du deltar i en budrunde, både fordi du da vet hvilken ramme du har, og fordi selger og megler ser at finansieringen er på plass.
Beviset er ikke det samme som et ferdig lån: det gjelder en ramme, mens selve låneavtalen inngås når du har kjøpt en konkret bolig som banken godkjenner som sikkerhet. Vil du se hvilke faktorer som spiller inn, kan du gå gjennom lånesjekken — den peker på det som avgjør, uten å regne ut et beløp for deg.
Vanlige spørsmål
Under finner du korte svar på det folk oftest lurer på om hvor mye man kan låne. Fasiten for ditt lån står alltid i finansieringsbeviset og låneavtalen fra banken din.
